부동산 개발회사와 브랜드 : 교민 잡지 – 474호

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방콕의 어지러운 도로와 도시개발 현장을 보고 방콕의 도시 계획이 있는지에 대하여 의문을 가지는 분들을 많습니다. 도시 계획은 도시의 공간 구조의 변화를 만들어 내고 이에 따라 도시 내 부동산의 가치를 바꾸기 때문에 부동산 투자에 매우 중요한 요인으로 볼 수 있습니다. 금번 칼럼에서는 방콕의 도시 계획에 대하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

1. 도시 계획과 행정에 대한 이해

Property_474_1방콕의 행정을 담당하는 주요 행정조직을 보면 총 16개의 부서와 68개의 헬스센터 그리고 38개의 청소년 시설이 있으며 현재 약 90,000명의 직원들이 위의 조직과 하부조직을 관리하고 있습니다.
Property_474_2이중 도시계획은 도시계획국 산하에 별도의 부서에서 담당하고 있습니다. 그리고 방콕의 도시계획 역시 한국과 같이 국가개발 계획을 담당하는 중앙 부처(Department of Public Works and Town & Country Planning)의 계획에 맞추어 다시 세부지역계획을 수립합니다.
91-97-51992년도에 시작한 방콕시의 지역별 종합계획은 5년 마다 수정이 되며 2년간 연장이 가능합니다. 현재의 도시계획은 2013년에 설립한 종합 계획과 실시계획에 의하여 도시 개발이 진행되고 있습니다. 그럼 2013도시 종합계획에 대하여 좀 더 알아 보도록 하겠습니다.

2. 2013 도시 종합계획 (The Bangkok Comprehensive Plan)

도시 종합계획은 크게 토지이용계획, 공간계획, 기반시설 계획, 교통 계획으로 구성이 되며, 이에 기초가 되는 비전과 목표부터 살펴 보도록 하겠습니다.

1) 비전과 목표

도시 종합계획의 비전과 목표를 살펴보면 도심 내 인프라의 개선을 중점으로 수립된 것을 알 수 있습니다.
비전1. 예술과 문화가 있는 도시
비전2. 보다 편리한 도심 교통 설계
비전3. 동남 아시아 경제와 과학 기술의 중심이 될 수 도시
비전 4. 행정, 사회기관, 국제 조직의 중심 도시
비전 5. 자연과 어우러진 건강한 도심
목표 1. 방콕 내 주민에게 보다 좋은 공적 서비스와 환경을 제공
목표 2. 방콕이 비지니스와 서비스의 중심이 될 수 있는 환경을 수립
목표 3. 관광 자원과 관광 서비스 확충
목표 4. 국제적인 행정 중심지가 될 수 있는 환경을 수립
목표5. 대중 교통 시설 확장을 통한 이동의 편의성 개선
목표 6. 도심 주거지와 외각 지역의 개발을 통하여 이동 거리 단축
목표 7. 도시 환경 개선을 통한 숙련된 기술자와 고부가가치 산업을 육성
목표 8. 농업 지역 보전을 위한 도심화 현상을 관리
목표 9. 예술과 문화를 보전, 보수하여 도시의 정체성 보전
목표 10. 도시 환경 보호를 위한 보호, 관리, 보수를 개선
목표11. 도심 내 사람과 자산 보호를 위하여 자연재해 및 인재를 최소화
목표 12. 지구 온난화 방지를 위한 녹지 공간 확보 및 유해 가스 최소화

2) 토지 이용 계획 관리

■ 토지 이용 관리
2013 도시 종합 계획을 살펴 보면 토지이용에 관하여 다음의 3가지로 분류하여 관리를 진행하고 있습니다.
“사용 허가” 는 각 구역 별 계획에 의하여 어떠한 용도로 사용이 가능한가에 대하여 기술하고 있으며 주용도와 부가적 용도로 나누어 토지 사용에 대하여 허가하고 있습니다.
“사용 금지” 는 각 구역 내 금지되는 행위를 나타내며 예를 들어 구역 내 유해 물질 발생 공장 금지하는 것과 같은 규제를 나타냅니다.
“조건부 사용” 은 주변 지역의 상황에 따라 계획에 대한 예외적인 조건을 나타낸 것으로 예를 들어 대중 교통 시설 주변에 대형 빌딩에 대한 규제를 완화하여 개발이 가능하도록 하는 계획입니다.
■ 공간 계획
도시계획국은 도시의 효율적인 공간 계획을 위하여 다음과 같은 기준을 설정하여 규제 및 관리를 하고 있습니다.
“용적률 (Floor Area Ratio)” 은 도심 내 개발되는 모든 건물에 대한 건축 가능 면적을 관리하는 계획으로 한국의 용적률 개념과 같습니다.
“공지율(Open Space Ratio)” 은 지역 내 건축을 제외한 빈 공간에 대한 비율을 의미하며 외부 공간에 대한 개방성과 쾌적성을 유지하기 위한 규제입니다.
“최소 계획 면적” 은 도심 내 적정한 밀집도를 유지하고 농지를 보호하기 위한 규제입니다.
“고도 제한” 은 도시의 경관과 환경을 보호 유지하기 위한 규제입니다.
“건축물 이격” 은 구획된 토지와 건축물 간의 적정한 거리를 규제함으로써 개인의 사생활 보호 및 도시 경관을 보호하기 위한 규제입니다.
또한 일부 사항에 대해서는 공간 계획에 예외 사항으로 규제를 완화시켜 주고 있습니다.

CASE1> 저소득층을 위한 주거 개발

Property_474_3도시에 저소득층을 위하여 주택을 개발 공급할 경우 기존의 건축 면적의 4배 미만 허용 용적률의 20% 이하 내에서는 용적률의 기준을 완화시켜 추가 개발이 가능하도록 규제를 완화하고 있습니다.

CASE2> 녹지공간 제공

Property_474_4도심 내 환경 개선을 위하여 인구 밀집 시설 개발이나 상업 시설 개발시 공공 공지를 제공할 경우 공지 면적의 5배 미만, 허용 용적률의 20% 이하 내에서는 용적률의 기준을 완화시켜 추가 개발이 가능하도록 규제를 완화하고 있습니다.

3. 글을 마치며

금번 칼럼에서는 부동산 가격에 주요한 요인인 도시 계획에 대해 알아 보았습니다. 다음 칼럼에서도 계속하여 도시의 계획과 추후 도시 발전 방향에 대하여 살펴 보도록 하겠습니다.

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