부동산 개발회사와 브랜드 : 교민 잡지 – 476호

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이번 칼럼은 지난번 칼럼에 이어 방콕의 도시계획에 대하여 좀 더 알아보도록 하겠습니다.

1. 도시 계획 인센티브 제도

지난 칼럼에서 방콕시의 경우 CASE1> 저소득층을 위한 주거 개발 CASE2> 공공 녹지공간 제공시 도시의 공간 규제에 예외를 적용하여 부동산 개발 규제를 완화해 주고 있음을 알 수 있었습니다. 이외 추가적으로 다음과 같은 개발에 따른 인센티브가 있습니다.
CASE3> 공공 주차시설 제공에 따른 인센티브
도시 계획의 주요 목표 중 하나인 대중 교통 시설 확장을 통한 이동 편의성 개선을 목적으로 8개의 중심 및 외각 지역의 역사(Thailand Cultural Center Station, On-Nut Station, Lat Krabang Station, Hua Mak Station, Bang Bumru Station, Taling Chan Station, Udomsuk Station and Bearing Station) 500m이내에 프로젝트 개발자가 공공 주차 시설을 제공할 경우 추가 개발이 가능하도록 규제를 완화 시켜주고 있습니다. 추가 용적률의 기준은 공공 주차 1대당 30SQM이내이며, 허용용적률의 최대 20% 이내에서 규제를 완화시켜 주고 있습니다.

001002CASE4> 강우 저장 시설 제공에 따른 인센티브

003방콕 지역 내 갑작스런 폭우 및 지구 온난화의 문제로 일부 지역에 대한 피해가 지속적으로 발생함에 따라 주변 환경을 보호하기 위하여 프로젝트 개발자가 건물 내 혹은 프로젝트 지역 내 강우 저장 시설을 설치할 경우 규제를 완화해 주고 있습니다. 추가 용적률의 기준은 매 50SQM 마다1 m3 이상 저장이 가능할 경우 5%를 추가로 완화해 주고 있으며 허용용적률의 최대 20% 이내에서 규제를 완화시켜 주고 있습니다.

CASE 5> 그린빌딩 개발에 따른 인센티브

004태국 그린 빌딩(환경 보전과 에너지 절감을 고려하여 친환경적으로 설계된 건물)협회의 규정에 따라 신규로 개발되는 건물이 협회의 규정에 맞게 개발될 경우 각 등급에 따라 5 ~ 20%까지 차등적으로 용적률을 완화 시켜주고 있습니다.
이와 같이 방콕의 도시계획에 적합한 부동산 개발을 할 경우 기존의 용적률 보다 최대 20%까지 추가적으로 개발을 진행할 수 있으며, 하나의 case와 다른 case가 복합적인 상황일 때도 최대 20% 이내에서 추가적 개발을 허용해 주고 있습니다.

2. 방콕의 도시계획

방콕의 도시 계획은 지난번 칼럼에서 소개드린 비전과 목표를 바탕으로 일부 규정을 완화시켜주기도 하지만 대부분의 지역들은 각 지역별로 지정된 용도와 규정에 의하여 도시를 개발하고 있습니다. 도시 지역별 용도 계획을 보면 좌측과 우측이 녹지 지역으로 나타나고 있는데 이는 도시의 주요 배수 및 하수 시설 계획으로 인하여 보호 구역으로 지정된 것이며, 강을 중심으로 중심지가 형성 되어 기타 지역으로 분산되도록 용도가 지정되어 있음을 알 수 있습니다.

[2013 도시 종합계획]

005또한 각 지역별로 세분화된 용도 계획 현황을 살펴보면 현재 방콕의 주요 상업 지역이 강의 오른쪽편을 중심으로 집중되어 있으며 ,이를 위한 분산 계획의 일환으로 주변에 상업 시설이 가능한 지역을 설정하여 한 지역에 상업 시설이 집중되는 현상을 낮추기 위해 노력하고 있을 알 수 있습니다.

0063. 글을 마치며

이와 같이 도시 계획은 도시의 성장 및 변화를 예측하고 부동산 투자시 잠재적 성장 가능 지역을 파악하는데 많은 도움을 주므로 투자시 도시계획에 따라 발전 잠재력을 높은 지역을 선별하여 투자한다면 보다 좋은 결과가 있을 것으로 보입니다. 각 지역별 토지의 용도 및 개발에 대한 기초 정보는 현재 도시 계획국 사이트 (http://cpd.bangkok.go.th) 에서도 제공을 시작하였으니 이를 참조하시면 보다 자세한 정보를 얻으실 수 있습니다.

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