부동산 개발회사와 브랜드 : 교민 잡지 – 479호

Head-479
그 동안 태국 부동산 시장에 대한 이해를 돕기 위하여 각 부동산 용도별 시장 현황과 추세, 부동산의 발전과정과 부동산 개발에 기초가 되는 도시 계획에 대하여 살펴보았습니다. 금번 칼럼부터는 최근 시장 내 발생한 주요한 이슈를 함께 살펴보고 시장 내 어떠한 영향을 미치게 될지를 살펴보도록 하겠습니다.

1. 부동산 투자 거래 현황 및 주요 이슈

■ Chewathai 가 AQ Estate로 부터 5억8,600만바트에 Asok-Din Daeng 의 프로젝트를 인수하였습니다. 현재 개발중인 자산으로 약 20% 정도 개발이 진행되었으며 토지규모는 약 1.5 라이이며 29층 315세대 규모입니다.
■ 최근 South China Morning Post및 부동산 시장 조사 자료에 따르면 방콕의 콘도미니엄의 판매 속도가 전반적으로 느려졌음에도 불구하고 외국인 투자자에 힘입어 시내 중심지역의 고급 주택 수요는 늘어났다고 합니다. 주요한 투자자들은 중국과 홍콩이며 특히 Sukhumvit 지역의 일부 고급 주택의 경우 이미 외국인의 보유 한도를 다 채웠다고 합니다. 중국과 홍콩에 비하여 상대적으로 저렴한 태국의 주택은 중국, 홍콩 뿐만 아니라 일본이나 유럽, 러시아 등 다양한 국가에서 투자가 지속적으로 이루어질 것으로 보입니다.
1-3■ Makkasan 지역에 재경부가 2,000 ~ 3,000 억 바트를 투자하여 상업용 부동산을 신규 개발 할 예정입니다. 태국철도공사의 부채를 해결하기 위하여 610억 바트에 99년간 토지를 임대하여 프로젝트를 진행할 예정이며 민관 합작형태로 민간에서 51% 이상의 지분을 소유할 것으로 보입니다. 국가에서 시행하는 프로젝트 규모 중 가장 큰 프로젝트이며 진행시 막대한 개발 이익과 함께 도시 부동산 가격에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
■ 부동산 시장이 금년 상반기의 침체를 벗어나고 있는 것으로 보입니다. 5월 부터 연말까지 콘도미니엄 88개 프로젝트 1,200억바트, 타운하우스 92개 프로젝트 530억 바트, 단독주택 74개 프로젝트 770억바트 등 총 약 2,500억바트 규모의 새로운 주택 프로젝트들이 공급될 예정입니다.
2-3■ 상업용 부동산은 경기 침체의 영향으로 프로젝트가 전반적으로 연기될 것으로 예상됩니다. CBRE의 보고에 따르면 EmSphere, Mega Rangsit, Bangkok Mall and Central M. 과 같은 대형 쇼핑센터 프로젝트들의 개발회사들이 프로젝트를 연기시켰으며, 반면에 기존의 보유중인 상업용 건물에 대한 리노베이션이나 매장별 레이아웃 변경을 통하여 프로젝트 수익률을 높이기 위한 노력을 하고 있습니다. 2016년 1분기까지 9개의 상업용 프로젝트가 오픈하였으나 모두 큰 규모가 아니였으며, 상업용 건물의 점유율 또한 전분기 대비 0.3% 하락하였습니다. 태국 소비자들이 구매 수요감소에 따라 경쟁력이 떨어지거나 관리가 잘 되지 않은 상업용 건물의 경우 그 하락의 폭은 더 클 것으로 예상됩니다.
[EmSphere 프로젝트 조감도]

3-32. 정책 핫이슈

토지 및 건물에 대한 새로운 세금이 2017년부터 실행될 전망이며 이로부터 정부는 약 640억 바트의 추가적인 세원을 확보할 전망입니다. 이는 정부의 재정 부담을 축소하기 위하여 나온 정책으로 보이며, 50,000,000바트 이하의 1주택자에게는 해당 사항이 없으며(약 90%의 주택소유자에게는 해당이 없는 것으로 보임) 50,000,000 바트 이상의 주택에 대하여 최대 0.5%까지 부과될 예정입니다. 또한 두번째 보유 주택에 대해서도 0.03 ~ 0.3% 까지의 세금이 부과될 예정이며 농업용지에는 0.2% 이내 상업용과 산업용지에 대해서는 2% 이내에서 세금이 부과될 전망입니다. 미개발 토지에 대해서도 추가적으로 약 5% 세금을 징수할 예정입니다
세금은 부동산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 요소로 정책의 시행 방향에 따라 많은 변화가 생길 것으로 보입니다. 먼저 세금의 징수 대상이 50,000,000 바트(한화16억 3,700만원)이상의 주택으로 초고소득층을 대상으로 한 부동산 세금으로 보입니다. 일반적인 초고소득층들이 주택을 여러채 보유하는 성향이 있으므로 세금에 대한 부담을 느끼고 시장에 매도하여 시장가격이 낮아질지 아니면 이를 부동산 가격에 반영하여 전반적인 부동산 가격 및 임대료를 높이게 될지는 좀 더 시간을 가지고 지켜봐야겠지만 단기적으로 세금을 낮추기 위하여 시장에 많은 소유권이 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

3. 방콕의 Central Business District(CBD)

현재 방콕의 CBD는 높은 사무용 건물의 밀집도, 상업용 부동산 및 호텔의 분표를 볼 때 Sathorn, Silom, Ploenchit, Wireless, Rama I 그리고 Rajdamri 으로 여겨지고 있습니다. 하지만 대중 교통 시설의 발달 및 CBD 지역 내의 토지부족으로 인하여 일부 지역이 CBD의 역할을 보조하는Sub CBD지역으로 바뀌어 가고 있습니다.
1) Ratchadapisek-Rama 9 : CBD의 동북쪽으로 125층의 대형 부동산 프로젝트와 함께 고급 사무용 건물들과 주거시설이 집중적으로 개발되고 있으며, 이에 따라 CBD 지역의 부족한 사무 공간을 보충하고 CBD에 비해 저렴한 사무공간을 원하는 수요를 흡수할 것으로 예상됩니다. 새로운 태국 증권거래소의 본부가 이 지역에 위치하고 있습니다.
4-42) Bangna : CBD 남동쪽에 위치한 Bangna의 경우 IKEA, MEGA BANGNA 등 대형 유통 시설과 함께 Bitec과 같은 대형 전시시설이 있으며, 공항과 연결되는 물류 및 공장 시설이 풍부한 지역으로 추가적으로 Bitec 내에 Bhiraj Tower나 SJ Infinite 2같은 상업용 부동산이 개발될 예정입니다.
5-33) Bangsue : CBD의 북쪽에 위치하고 있으며 도시를 잇는 철도, 고속버스 등의 시설의 개발이 한창인 지역으로 새로운 교통 허브 지역으로 바뀌어 가고 있습니다.

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