부동산 개발회사와 브랜드 : 부동산 칼럼 – 492호

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2017년 주요 부동산 전망에 앞서 먼저 2016년도 3분기까지의 방콕 부동산 시장 현황을 대하여 먼저 파악해 보도록 하겠습니다. [자료 : Colliers International]

1. 2016 3Q 콘도미니엄

1) 공급

%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-12016년 3분기에는 최근 5분기 동안 가장 많은 약 8,411 세대가 분양을 하였습니다. 주요 원인으로 부동산 개발 회사들이 시장 회복에 대한 자신감으로 볼 수도 있지만 한편으로는 시장 상황에 따라 지연되었던 프로젝트들이 분양을 시작했던 원인도 있었습니다. 또한 3분기의 약 71% 정도가 주요 실 수요자들이 구매 가능한 3백만 바트 내외의 콘도미니엄 개발이 가능한 도심 외곽지역에서 분양이 되었는데 이는 개발회사들이 보다 보수적으로 시장에 접근하였음을 의미하는 것으로 볼 수 있을 것 같습니다.

2) 수요 및 가격

%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-2전체 콘도미니엄 세대 중 약 75% 정도가 거래 되었으나 아직 약 30,000 세대 이상이 시장에 미분양으로 있으며, 미분양 콘도미니엄의 주요 가격대는 50,001 ~ 100,000 바트/ Sqm 입니다.
%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-3최근 2 ~3년간 콘도미니엄의 가격은 약 15 ~ 20% 상승하였으며, 토지가격이 지속적으로 상승함에 따라 새로운 대중 교통 시설이 신설되는 지역을 중심으로 가격이 지속적으로 상승하는 추세입니다.

2. 2016 3Q 오피스

1) 공급

%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-4방콕 내 누적 오피스 공급량은 약 833만 sqm이며, 4분기 까지 약 60,420 sqm이 완공될 예정입니다. 토지 가격의 부담으로 2020년 까지 전체 공급 물량 중 약 17%정도만 CBD 지역에 위치할 것으로 예상되며, 주요 대중 교통시설이 확장되는 외곽지역에 개발이 집중될 것으로 보입니다. 2016 ~ 2018 년까지 주요 공급 예정 오피스 개발 프로젝트를 살펴보면 Bhiraj Tower @ BITEC (BTS 방나), G Land Tower(MRT Rama9), Gaysorn Tower (CBD Rajaprasong) 등이 있습니다.

2) 수요 및 가격

%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-5오피스의 경우 CBD의 경우 대형 임대 면적을 찾기 어려운 실정이며, 최근 Ratchadapisek 지역에 신규로 공급되는 오피스로 옮겨가는 모습도 많이 나타나고 있습니다.
%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-6이에 따라 임대료도 지속적으로 상승중이며, 약 sqm당 1,000 바트/월 정도의 시세를 유지하고 있는 것으로 나타나고 있습니다.

3. 리테일

1) 공급

%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-72016년 3분기까지 약 7,469,800 sqm가 시장에 공급되었으며, 2017 ~ 2018년 사이 대형 쇼핑몰이 집중적으로 오픈할 것으로 예상됩니다. 한편 커뮤니티 몰(대형 백화점보다 작은 지역 중심형 리테일)의 경우 2007년 300,000 sqm에 불과했던 공급이 1,167,300 sqm 까지 늘어남에 따라 일부 커뮤니티 몰이 운영 중지되거나 운영에 어려움을 겪고 있는 상황입니다. 또한 2017 ~ 2018년 추가적으로 약 571,600 sqm의 리테일이 추가로 공급될 예정으로 시장 내 리테일간의 경쟁이 심화될 것으로 예상됩니다.

2) 수요 및 가격

%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-8리테일 상가의 입주율은 96% 수준을 보이고 있으나 일부 커뮤니티 몰의 경우 입주가 거의 안되고 있으며, 태국 내 경제 상황이 그리 좋지 않아 낙관하기는 어려울 것으로 보입니다.
%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-9도심 지역의 경우 평균 매월 sqm당 3,000 바트 수준이나 4,000 바트를 넘는 곳도 있으며, 시외곽 지역의 경우 최저 800 바트부터 시작하는 곳도 있습니다.

4. 서비스 아파트

1) 공급

%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-10현재까지 공급된 서비스 아파트는 약 19,060 세대이며, 2016년에 약 840 세대가 추가로 공급될 예정이었으나 공사기간이 연장됨에 따라 일부는 내년에 공급될 것으로 보입니다. 현재까지 공급된 서비스 아파트 중 53% 가 수쿰빗 지역에 집중되어 있으며 추후 추가적으로 공급될 서비스 아파트의 80% 정도가 이 지역에 집중될 예정입니다.

2) 수요 및 가격

%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-11서비스 아파트의 주요 고객인 주재원의 숫자가 지속적으로 증가하는 추세에 있으나 이를 대체할 수 있는 콘도미니엄이 가격이 서비스 아파트에 비하여 저렴하고 공급도 충분하여 입주율은 전반적으로 큰 변동이 없을 것으로 보이며, 가격 또한 현재 수준을 유지할 것으로 예상됩니다.
[ 입주율 ]
%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-12[sqm당 가격/월]

%e1%84%8b%e1%85%b5%e1%84%86%e1%85%b5%e1%84%8c%e1%85%b5-135. 글을 마치며

콘도미니엄의 경우 도심 내 고급콘도미니엄 시장과 대중 교통 시설을 중심으로 중저가 콘도미니엄 시장을 중심으로 부동산 개발회사들이 실수요자들의 요구에 보다 민감하게 반응할 것으로 보입니다. 오피스의 경우 지속적인 외자기업의 진출과 수요 인하여 안정적인 상승세를 이어나갈 것으로 보이며 경제상황과 밀접한 리테일의 경우 운영에 어려움이 예상되고 있습니다. 서비스 아파트의 경우 큰 변동이 없을 것으로 예상됩니다.

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