태국 부동산 장기 임대차 계약의 법적 한계와 대응 방안

태국 현지에서 사업을 영위하는 한국 기업 및 투자자들에게 ‘부동산 확보’는 비즈니스의 연속성과 장기적인 계획 수립을 위한 가장 중요한 과제입니다. 태국 법령상 외국인의 토지 소유가 엄격히 제한되어 있고, 콘도미니엄 역시 외국인 소유 한도(전체 세대의 49%)가 정해져 있기 때문에 대부분의 외국인 투자자는 '장기 임대차(Leasehold)' 방식에 의존할 수밖에 없습니다.

그러나 최근 태국 대법원이 외국인 투자자들이 관행적으로 사용해 오던 ‘장기 임대차 연장 방식’에 대해 제동을 거는 판결을 내림에 따라, 우리 기업들의 각별한 주의와 기존 계약에 대한 재검토가 요구되고 있습니다.

1. 태국 부동산 임대차의 법적 제한 (30년의 한계)

태국 민상법(Civil and Commercial Code, CCC)에 따르면, 부동산 임대차 계약의 법정 최장 기간은 30년입니다. 이를 초과하여 계약을 맺더라도 법적으로는 30년으로 자동 단축됩니다. 계약 만료 후 갱신은 가능하지만, 갱신되는 기간 역시 30년을 초과할 수 없습니다.

투자자 입장에서는 30년이라는 기간이 대규모 자본이 투입되는 공장, 호텔, 상업 시설 등을 운영하기에는 다소 불확실한 기간일 수 있습니다. 이 때문에 실무에서는 30년 만기 후 추가로 30년씩 2회(총 90년)를 연장하기로 하는 '사전 합의된 갱신 조항'을 넣거나, 연속된 임대차 계약서를 미리 작성해 두는 우회 방식을 널리 사용해 왔습니다.

2. 최근 대법원 판결 요지: "사전 합의된 자동 연장 조항은 무효"

최근 태국 대법원은 위와 같은 실무적 관행이 법적으로 무효이며 효력이 없다고 판결했습니다.

해당 사건에서 임대인과 임차인은 최초 30년 임대차 계약을 체결하면서, 임차인의 요청 시 30년씩 두 차례 추가 연장을 보장하는 약정을 맺었습니다. 임차인은 계약 당일 총 90년(30+30+30)에 해당하는 임대료를 한 번에 전액 납부했습니다. 그러나 연장되는 기간에 대한 임대료 조정이나 조건 변경에 대한 조항은 전혀 없었습니다.

이에 대해 대법원은 “경제 상황이나 부동산 가치 변동을 전혀 고려하지 않고 동일한 조건으로 90년 동안 계약이 유지되게 한 것은, 민상법이 규정한 '최장 30년 제한'을 회피하기 위한 꼼수이자 실질적인 90년짜리 단일 계약”이라고 판단했습니다. 결과적으로 추가 60년에 대한 연장 조항은 무효가 되었습니다. 즉, 만기 시점에서의 '새로운 협상과 계약 체결' 없는 자동 연장 메커니즘은 법적 보호를 받을 수 없다는 명확한 선례가 만들어진 것입니다.

3. 기존 임대차 계약자를 위한 실무적 권고사항

과거에 작성된 상당수의 장기 임대차 계약서에는 이번에 무효화된 것과 유사한 '자동 갱신(Renewal)' 조항이 포함되어 있을 가능성이 큽니다. 따라서 현재 보유 중인 계약서를 반드시 점검하고, 리스크가 발견된다면 즉각적인 수정 및 보완 조치가 필요합니다. 법적 무효화 위험을 낮추기 위한 계약서 수정 방안은 다음과 같습니다.

• '자동 연장' 문구 배제

연장 기간에 대해 임차인에게 권리(Option)를 부여하되, 이것이 '자동(Automatic)'으로 갱신되는 형태가 되어서는 안 됩니다.

• 재협상 조항 포함

갱신 시점에 임대료나 시설 이용료 등 특정 임대 조건에 대해 양측이 새롭게 협상한다는 내용을 명시해야 합니다.

• 현실적인 임대료 책정 및 납부 시점 변경

갱신 시점의 임대료는 소비자물가지수(CPI) 등과 연동하여 현실에 맞게 인상되는 에스컬레이션(Escalation) 조항을 넣고, 연장 기간에 대한 임대료는 최초 계약 시점이 아닌 '갱신 시점'에 납부하도록 규정하는 것이 안전합니다.

4. 합법적인 장기 임대 대안 수단

향후 불확실한 재협상 리스크를 안고 가기 부담스러운 대규모 투자자라면, 처음부터 합법적으로 30년 이상의 임대를 보장하는 다음의 법적 제도를 적극 활용해 볼 수 있습니다.

① 상업 및 산업용 부동산 임대차법 (최장 50+50년) 

외국인 사업법상 허용된 비즈니스를 영위하면서 특정 요건을 충족하는 경우, 최대 50년까지 임대차 등기가 가능하며, 이후 50년을 추가로 갱신할 수 있습니다. (토지국 등기 필수) 대상 요건의 아래 항목 중 하나를 택일할 수 있습니다.

1. 최소 2,000만 바트 이상을 투자한 상업적 비즈니스
 
2. 태국 투자청(BOI)의 투자 인센티브 대상인 산업적 비즈니스 

3. 내무부 장관 및 내각의 승인을 받은 태국 경제•사회에 유익한 비즈니스

② 임차 자산에 관한 권리법 (Sap-Ying-Khon) 

2019년 도입된 이 제도는 소유권은 아니지만 소유권에 준하는 강력한 물권적 임차권(Rights over Leasehold Assets)을 부여합니다. 현재는 일반 임대차와 동일하게 최대 30년까지만 보장되지만, 최근 태국 정부가 외국인 투자 유치를 위해 이를 최대 99년까지 연장하는 법안 개정을 추진 중입니다. 등기부등본에 해당 권리가 등록되면, 향후 소유주가 바뀌더라도 만기까지 권리가 강력하게 보장되므로 법 개정 동향을 예의주시할 필요가 있습니다.

5.맺음말

이번 태국 대법원의 판결은 외국인 투자자들이 애용하던 장기 임대차 연장 전략에 근본적인 변화를 요구하고 있습니다. '편리한 우회로'가 막힌 것은 사실이나, 앞서 언급한 조건부 갱신 조항, 상업/산업용 임대차법 활용 등 합법적인 테두리 내에서 비즈니스의 영속성을 확보할 길은 여전히 열려 있습니다.

태국에 진출한 우리 기업들은 현재의 임대차 계약 구조를 다시 한번 꼼꼼히 점검하고, 법적 분쟁 소지를 사전에 차단하여 안전하고 성공적인 비즈니스를 이어가시기를 당부드립니다.

(본 원고는One Asia Lawyers의Invalidity of Extended Lease Terms in Thailand을 참조하여 작성되었습니다.)