태국 내 합작투자 시 고려해야 할 적용 법률 문제

2026/07/02 19:13:28

태국 내 합작투자 시 고려해야 할 적용 법률 문제 태국 법 체계는 기본적으로 '당사자 자치(Party Autonomy)' 원칙을 존중합니다. 따라서 합작투자 계약 당사자들은 계약의 준거법과 분쟁 해결 방법을 자유롭게 선택할 수 있습니다. 다만, 외국법을 준거법으로 선택한 당사자는 태국 법원에서 해당 외국법의 존재를 입증해야 하며, 그 내용이 태국의 공공질서나 미풍양속(Public Order and Good Morals)에 반하지 않아야 한다는 전제 조건이 붙습니다. 실무적으로 JV 회사가 태국 내에 설립되어 운영되는 경우, 계약 해석의 일관성과 집행의 용이성을 위해 태국법을 준거법으로 지정하는 것이 가장 권장됩니다. 분쟁 해결의 경우, 파트너들의 국적이 다양하다면 중립적인 제3국을 중재지로 하는 중재(Arbitration) 방식을 주로 선택합니다. 주의할 점은 외국 법원의 판결은 태국 내에서 직접적인 강제 집행력이 없으며, 태국 법원에서 새로운 재판을 진행할 때 하나의 '증거'로만 인용될 수 있다는 점입니다. 1.준거법과 상관없이 적용되는 태국의 강행 규정 태국 섭외사법(Conflict of Law Act 1938)에 따라, 계약서에서 외국법을 준거법으로 선택했더라도 태국의 공공질서와 관련된 규정은 반드시 준수해야 합니다. 태국 대법원 판례에 따르면, 태국 민상법(CCC) 중 회사 설립, 배당금 분배, 주주와 회사 간의 관계 등에 관한 규정은 공공질서와 직결된 강행 규정으로 간주됩니다. 따라서 JV 당사자들이 태국 민상법에 반하는 별도의 합의를 하더라도 해당 조항은 무효가 되며, 법정 규정이 우선 적용됩니다. 다만, 주주총회의 의사정족수나 투표 방식처럼 법령에서 당사자 간의 별도 합의를 허용하는 경우에는 예외적으로 정관 등을 통해 다르게 정할 수 있습니다. 2.중재 판정의 집행과 제한 사항 태국 중재법(2002)에 따라 중재 판정은 판정이 내려진 국가와 상관없이 당사자들에게 구속력을 가지며, 태국 법원을 통해 집행될 수 있습니다. 특히 외국 중재 판정은 태국이 가입한 국제 협약(뉴욕 협약 등)의 범위 내에서 집행력이 인정됩니다. 그러나 태국 법원은 다음과 같은 경우 중재 판정의 집행을 거부할 권한이 있습니다. • 중재 합의 자체가 당사자들이 정한 법률에 따라 구속력이 없는 경우 • 중재 대상이 된 사안이 태국 법상 중재를 통해 해결할 수 없는 성격인 경우 •중재 판정의 집행이 태국의 공공질서나 미풍양속에 반하는 경우 3.소수 투자자(Minority Investor) 보호 장치 태국 민상법(CCC)은 소수 주주를 보호하기 위한 여러 법적 권리를 명시하고 있습니다. • 개별 주주 권리 회사가 이사에게 손해배상 청구를 거부할 경우 주주가 직접 소를 제기할 수 있으며, 이사회 및 주주총회 의사록을 상시 검사할 수 있습니다. • 집단적 권리 전체 지분의 20% 이상을 보유한 주주들은 공동으로 주주총회 소집을 요구하거나, 정부 등록관에게 회사 운영에 대한 조사를 요청할 수 있습니다. • 특별 결의를 통한 보호 정관 변경, 증자 및 감자, 회사 해산 등 경영상의 중대 사안은 주주총회 출석 투표권의 75% 이상 찬성(특별 결의)을 얻어야 합니다. 이는 지분 25% 초과를 보유한 소수 주주가 주요 의사결정에 대해 실질적인 거부권(Veto)을 가질 수 있음을 의미합니다. 4.책임 범위 및 소송 절차상의 특징 합작투자 당사자들은 계약서에 명시된 책임 외에도 태국법상의 일반 규정, 특히 민상법상의 불법행위(Tort) 책임을 서로에게 질 수 있습니다. 소송 절차 측면에서 태국 민사 재판은 증거 중심주의를 채택하고 있습니다. 당사자들은 증거 조사 기일 최소 7일 전까지 모든 증거 목록과 사본을 법원 및 상대방에게 제출해야 합니다. 또한, 태국 등록 변호사는 '변호사와 의뢰인 간의 비밀유지 특권(Attorney-Client Privilege)'에 따라 고객의 비밀을 엄격히 보호해야 하며, 이를 위반할 경우 자격 정지 등 강력한 징계를 받게 됩니다.

태국 DBD 주소지 등록 규정 강화

2026/06/19 19:06:27

태국 DBD 주소지 등록 규정 강화 태국 사업개발국(DBD)이 기업 투명성 제고와 유령 회사 근절을 위해 '법인 주소지 검증 강화 지침*을 공표하고 2026년 1월 1일부터 전격 시행에 들어갔습니다. 이번 조치는 신규 법인뿐만 아니라 기존 설립 법인에도 중요한 영향을 미치므로 반드시 내용을 확인하시기 바랍니다. 1.기존 설립 법인에도 적용 여부 이미 설립된 법인이라 하더라도, 2026년 1월 1일 이후 사무실을 이전하거나 주소지 변경 등기를 신청할 경우 강화된 검증 절차와 증빙 서류 제출 의무를 동일하게 적용 받습니다. 주소지 변경 계획이 없더라도, DBD는 기존 법인들의 주소지 정보를 국가 데이터베이스와 대조합니다. 만약 동일 주소지에 너무 많은 법인이 등록되어 있거나 실체가 의심되는 경우, 소급하여 현장 실사나 추가 소명 자료를 요구할 수 있습니다. 2.주요 시행 내용 (2026. 01. 01. 시행) ◀디지털 검증 의무화 모든 주소지 등록은 'DBD Biz Regist' 시스템을 통해 온라인으로 진행되며, 입력 즉시 정부의 가옥 등록부 데이터와 대조됩니다. ◀공유 오피스 집중 관리 서비스 오피스나 공유 오피스를 사용하는 법인은 단순 임대차 계약서 외에 건물주의 실제 사용 승인서 및 사무실 내부 배치도 등을 추가로 제출해야 할 수 있습니다. ◀다수 법인 등록 제한 동일 지번에 5개 이상의 법인이 등록된 경우 '고위험 주소지'로 분류되어 등기 공무원의 정밀 심사를 받게 됩니다. 3.미이행 시 발생할 수 있는 리스크 기존 법인이 강화된 기준을 충족하지 못하거나 실사가 나왔을 때 적절히 대응하지 못할 경우 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다. ◀행정 제재 주소지 부적합 판정 시 법적 지위가 불안정해지며 시정 명령을 받게 됩니다. ◀비자 및 워크퍼밋 영향 이민국 및 노동부와 정보가 공유되어 외국인 임직원의 비자 연장이나 워크퍼밋 갱신 시 주소지 불일치로 인한 거절 사유가 될 수 있습니다. ◀금융 거래 제한 은행 등 금융기관에서 요구하는 기업 실체 증빙에 차질이 생길 수 있습니다. 4.대응 전략 가이드 ◀현재 주소지 점검 사용 중인 공유 오피스 운영사에 연락하여 DBD의 새로운 지침에 따른 '주소지 사용권 증명서'를 발행해 줄 수 있는지 확인하세요. ◀실질적 비즈니스 증빙 사무실 입구에 회사 현판이 부착되어 있는지, 실제 업무 공간이 분리되어 있는지 확인하고 관련 사진 자료를 보관해 두시기 바랍니다. ◀전문가 검토 태국의 법규는 형식보다 '실체(Substance)'를 강조하는 방향으로 바뀌고 있습니다. 법무/회계 자문을 통해 현재 구조가 안전한지 점검하시기 바랍니다.

글로벌 최소한세를 위한 추가세 지침 발표

2026/06/16 18:31:23

글로벌 최소한세를 위한 추가세 지침 발표 최근 글로벌 조세 환경은 OECD의 ‘세원 잠식 및 소득이전(BEPS) 2.0’(주석 참조) 프로젝트, 그 중에서도 필라 2(Pillar Two)로 불리는 글로벌 최저한세 도입으로 급격한 변혁기를 맞고 있습니다. 태국 역시 이러한 흐름에 발맞추어 「추가세(Top-up Tax) 시행령 B.E. 2567(2024)」을 제정하고, 2025년부터 본격적인 시행을 예고한 바 있습니다. 태국의 이번 추가세 세부 지침 발표는 글로벌 최저한세라는 거대한 흐름 속에서 자국의 과세권을 보호하고 국제적 기준에 부합하겠다는 강력한 의지의 표명입니다. 이에 더해, 지난 2025년 12월 24일 태국 국세청장이 발표하고 2026년 1월 13일 관보에 게재된 3종의 세부 지침(고시 제6호, 제7호, 제8호)은 복잡한 계산 방식과 예외 규정을 명확히 함으로써 제도 이행을 위한 마지막 숙제를 한 것으로 해석될 수 있습니다. 본 기고에서는 이번 세부 지침의 핵심 내용과 태국 진출 기업들이 유의해야 할 실무적 포인트를 짚어보고자 합니다. 1. 환율의 표준화: 계산의 불확실성 해소 (고시 제6호) 다국적 기업(MNE)은 다양한 국가에서 여러 통화로 사업을 영위합니다. 태국 정부는 추가세 계산의 객관성을 확보하기 위해 환율 적용 기준을 단일화했습니다. •계산용 환율: 회계연도 시작 전 직전 12월의 태국 중앙은행(BOT) 평균 환율을 적용합니다. 이는 기업이 회계연도 초기에 미리 세부담을 예측할 수 있도록 돕는 조치입니다. •납부 및 환급: 실제 세금을 납부하거나 환급 받을 때는 납부/승인일 직전 영업일의 상업은행 평균 환율을 적용하며, 모든 절차는 오직 태국 바트(THB)로만 이루어집니다. 2. 과세 제외 대상의 명확화: 규제 리스크 관리 (고시 제7호) 시행령 제26조 및 제27조에 따라 특정 요건을 갖춘 법인은 추가세 적용에서 제외됩니다. 이번 고시는 '제외 대상'의 범위를 구체적으로 정의함으로써 해석의 모호함을 줄였습니다. •주요 제외 대상: 정부 기관, 국제기구, 비영리 단체, 연금 펀드 및 특정 요건을 갖춘 투자 펀드/부동산 투자 기구(REITs) 등이 포함됩니다. •실무적 시사점: 태국 내 자회사가 단순 투자 목적이거나 공익적 성격을 띠고 있다면, 이번 고시에 명시된 세부 자격 요건을 대조하여 과세 대상 여부를 사전에 판정해야 합니다. 3. 특수 법인에 대한 별도 계산: 정교한 세무 행정 (고시 제8호) 가장 주목해야 할 부분은 지배구조가 복잡한 법인들에 대한 별도 과세 체계입니다. 소수 지분 법인, 무국적 법인, 투자 법인 등이 그 대상입니다. "별도 계산(Separate Calculation) 원칙" 이들 특수 법인은 동일한 다국적 기업군에 속해 있더라도, 실효세율(ETR, Effective Tax Rate)과 추가세를 다른 구성원들과 분리하여 계산해야 합니다. 이는 특정 법인의 손익이 전체 그룹의 실효세율을 왜곡하는 것을 방지하고, 실제 조세 부담을 공정하게 반영하기 위함입니다. 4. 태국 진출 다국적 기업의 향후 대응 태국에 진출한 한국 다국적 기업들은 이제 다음의 세 가지 사항을 우선적으로 점검해야 합니다. 1.데이터 통합 및 시스템 정비: 2025년 회계연도부터 적용되는 만큼, 태국 중앙은행이 고시한 환율을 시스템에 즉각 반영하고 별도 계산이 필요한 법인을 식별하는 시스템 구축이 시급합니다. 2.증빙 문서의 고도화: 특히 고시 제8호의 적용을 받는 특수 법인의 경우, 지배구조와 자산 관리 현황을 증명할 수 있는 상세한 서류를 갖추어야 만 불필요한 과세 당국과의 마찰을 피할 수 있습니다. 3.지속적인 모니터링: 태국 정부는 OECD 표준에 맞춰 향후 국왕령(Royal Decree) 등을 통해 추가적인 세부 규칙을 발표할 예정입니다. 법적 계층 구조에 따른 최신 규정을 지속적으로 업데이트해야 합니다. ■ (주석) BEPS(Base Erosion & Profit Shifting) 프로젝트란? 경제협력개발기구(OECD)와 G20가 다국적 기업들이 각 나라의 세법 차이나 허점을 악용해서 세금을 내야 할 이익을 가공의 비용으로 줄이거나 세율이 낮은 곳으로 빼돌리는 조세 회피를 막기 위해 만든 대응 방안입니다. 이 프로젝트는 크게 2개의 축(Pillar)으로 구성되어 있습니다. 1. 필라 1 (Pillar One): "돈을 번 곳에서 세금을 내라" 주로 거대 IT 기업이나 소비자 대상 기업들을 타겟으로 합니다. •배경: 예전에는 어떤 나라에 물리적인 '사업장'이 있어야 그 나라 정부가 세금을 매길 수 있었습니다. 하지만 넷플릭스나 페이스북은 태국에 큰 공장이 없어도 태국 사람들로부터 엄청난 돈을 벌어갑니다. •해결책: 기업의 본사가 어디 있든 상관없이, 실제로 매출이 발생하는 국가(시장 소재국)에 과세권을 일부 나눠주는 규칙입니다. •대상: 전 세계 매출이 매우 크고 이익률이 높은 초거대 다국적 기업들입니다. 2. 필라 2 (Pillar Two): "최소 15%는 내야 한다" •배경: 국가들끼리 서로 기업을 유치하려고 "우리나라는 법인세가 5%밖에 안 돼요!"라며 세금을 깎아주는 '바닥을 향한 경쟁(Race to the Bottom)'을 벌여왔습니다. •해결책: 전 세계 어디에서 사업을 하든 최소 15%의 실효세율을 적용하자는 약속입니다. •작동 방식: 만약 어떤 기업이 세율이 5%인 나라에 자회사를 세워 세금을 적게 냈다면, 그 차액인 10%를 본사가 있는 국가(또는 다른 국가)가 추가세(Top-up Tax)로 징수해 버립니다. 결국 기업 입장에서는 세금을 깎아주는 나라에 가도 이득이 없게 만드는 것입니다.

태국 부동산 금융의 법률 체계와 쟁점

2026/05/20 19:05:47

태국 부동산 금융의 법률 체계와 쟁점 최근 동남아시아로의 자본 유입이 가속화되면서 태국 부동산 시장에 대한 금융 구조 설계 수요가 증가하고 있습니다. 하지만 태국의 부동산 금융 법령은 한국이나 서구권과는 다른 독특한 체계를 가지고 있어, 투자 결정 전 담보권의 설정부터 집행, 그리고 채권 회수 가능성까지 면밀한 검토가 필요합니다. 본고에서는 태국 부동산 금융의 핵심 지형을 4가지 주요 테마로 나누어 분석합니다. 1. 담보권의 이원화: 저당권과 기업 담보권 태국에서 대주(Lender)가 확보할 수 있는 가장 기본적인 보안 수단은 저당권(Mortgage)입니다. 그러나 2015년 시행된 기업 담보법(Business Collateral Act)은 전통적인 저당권의 한계를 보완하는 새로운 선택지를 제시했습니다. •저당권 (Mortgage): 부동산 금융에서 가장 흔히 사용되나, 집행 시 사법 절차(공매 또는 몰수)를 거쳐야 하므로 상당한 시간이 소요된다는 단점이 있습니다. •기업 담보권 (Business Collateral): 부동산 뿐만 아니라 재고, 원재료, 기계류 등 사업 전반의 자산을 담보화할 수 있습니다. 단, 담보 수탁자는 법령에 명시된 금융기관 등으로 제한됩니다. ◀집행의 실무적 한계 태국 법은 담보권 집행 방식으로 오직 공매(Public Auction)와 재산 몰수(Foreclosure)만을 인정합니다. 당사자 간의 사적인 매각 합의는 법적 효력이 제한적이며, 특히 몰수 절차는 요건이 까다롭고 시간이 오래 걸려 실무적으로는 공매가 주로 활용됩니다. 2. 임차권(Leasehold) 금융의 활용 태국은 외국인의 토지 소유가 제한적인 경우가 많아 임차권 금융이 발달해 있습니다. 특히 최근의 법 개정은 임차권의 자산 가치를 더욱 높여주었습니다. •상업 및 공업 목적 임대법(1999): 특정 목적의 임차권에 대한 저당 설정을 허용합니다. •임차권 자산법(2019): 토지 및 콘도미니엄 임차권을 권리증(Title Deed)과 유사한 수준의 자산으로 인정하며, 이를 통한 저당권 설정 및 금융 조달을 용이하게 했습니다. •핵심 유의사항: 임차권 금융 실행 시에는 향후 담보 집행의 원활함을 위해 토지 소유자의 사전 동의를 확보하는 것이 실무상 필수적입니다. 3. 금리 규제와 외국인 대주의 진입 장벽 태국 시장에 진입하려는 역외 대주(Offshore Lender)는 다음의 두 가지 법적 허들을 반드시 점검해야 합니다. ◀기준 금리의 변화와 상한제 태국은 기존 THBFIX를 대체하여 THOR(Thai Overnight Repurchase Rate)를 새로운 기준 금리로 사용하고 있습니다. •이자율 상한: 일반적인 대출 이자율은 연 15%를 초과할 수 없으며, 이를 위반할 경우 이자 약정 자체가 무효화될 뿐만 아니라 형사 처벌의 대상이 됩니다. (단, 중앙은행의 감독을 받는 금융기관은 별도 기준 적용) ◀외국인사업법(FBA)의 제한 외국인 대주가 태국 내 자산을 담보로 대출 서비스를 제공하는 행위는 외국인사업법에 의거해 원칙적으로 금지됩니다. 상무부(MOC)의 라이선스 취득이 대안이 될 수 있으나, 실무상 승인 사례가 드물어 현지 금융기관과의 파트너십이 권장됩니다. 4. 채권 회수의 핵심 리스크 : 부족 채권 청구 태국 부동산 금융에서 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분은 담보권 실행 후 발생하는 부족 채권(Deficiency)에 대한 청구권입니다. 민상법상의 특례 태국 저당권 관련 규정에 따르면, 담보물 매각 대금이 대출 잔액에 미치지 못할 경우 별도의 명시적 합의가 없다면 차주에게 그 부족분을 청구할 수 없습니다. 따라서 대주는 대출 계약서(Loan Agreement) 작성 시, 담보권 실행 이후에도 차주의 일반 자산에 대해 소구할 수 있다는 '부족 채권 변제 약정'을 반드시 명문화해야 합니다. 이 조항이 누락될 경우, 대주는 담보물 이외의 자산에서 대출금을 회수할 법적 근거를 잃게 됩니다. 5. 결론 태국 부동산 금융은 강력한 규제와 독특한 관습이 공존하는 영역입니다. 특히 집행의 장기화와 부족 채권 청구 제한 등의 리스크를 관리하기 위해서는 계약 체결 단계에서의 정교한 법률 설계가 선행되어야 합니다. 변화하는 기준 금리(THOR)와 새로운 임차권 관련 법규를 전략적으로 활용한다면, 태국 시장에서의 투자 기회는 더욱 확대될 것입니다.

저가 수입품에 대한 새로운 부가가치세 규정 시행

2026/05/08 18:02:56

저가 수입품에 대한 새로운 부가가치세 규정 시행 2026년 1월 1일부터 태국의 이커머스 지형을 바꿀 거대한 변화가 시작되었습니다. 그동안 태국 소비자들과 해외 직구 판매자들에게 ‘성역’과 같았던 1,500바트(약 6만 8천원) 미만 저가 상품에 대한 부가가치세 면세 혜택이 완전히 폐지되었습니다. 이제 단 1바트짜리 물건을 수입하더라도 7%의 부가가치세(VAT)와 관세를 피할 수 없게 된 것입니다. 1. 개정 취지 이번 조세 개혁의 핵심은 ‘공정한 운동장’을 만드는 데 있습니다. 그동안 태국 현지 소상공인(SME)들은 물건을 수입할 때 꼬박꼬박 관세를 내왔지만, 해외 플랫폼을 통한 직구 판매자들은 저가 면세 조항을 이용해 가격 경쟁력 우위를 점해왔습니다. 태국 정부는 이번 규제 강화를 통해 연간 약 30억 바트(한화 약 1,100억 원 이상)의 추가 세수를 확보할 것으로 기대하고 있습니다. 이는 단순한 세수 증대를 넘어, 호주와 싱가포르, EU 등 글로벌 시장이 걷고 있는 ‘저가 상품 과세’ 흐름에 태국이 본격적으로 합류했음을 의미합니다. 2. 세금 징수 방식 세금 징수 방식은 물류 경로에 따라 세 가지로 나뉩니다. 비즈니스 모델에 맞는 경로를 미리 확인해야 합니다. •이커머스 플랫폼 직납 (가장 효율적): 태국 세관은 주요 글로벌 이커머스 플랫폼과 협업하여 결제 단계(Checkout)에서 세금을 바로 포함시킵니다. 소비자에게는 가장 번거로움이 적은 방식입니다. •민간 특송 업체 (쿠리어): DHL, FedEx 등 특송 업체가 세금을 선납한 뒤, 물건을 배달할 때 고객에게 해당 금액을 청구합니다. •태국 우체국 (Thailand Post): 우체국 택배의 경우, 세관이 세금을 산정하면 수취인이 QR 코드나 우체국 창구에서 직접 납부해야 물건을 수령할 수 있습니다. 3. 비즈니스가 준비해야 할 ‘생존 체크리스트’ 태국 시장을 타겟으로 하는 판매자나 기업이라면, 가격이 오르는 것에 그치지 않고 운영 전반을 점검해야 합니다. 1) 가격 전략 재수립: 7% VAT와 관세가 포함된 최종 가격이 현지 경쟁사 대비 여전히 매력적인지 검토해야 합니다. 2) IT 시스템 통합: 이커머스 플랫폼을 운영 중이라면, 결제 단계에서 실시간으로 세금을 계산하고 징수할 수 있는 API 연동이 필수적입니다. 3) 고객 커뮤니케이션: "왜 갑자기 가격이 올랐느냐"는 고객의 불만에 대응하기 위해, 달라진 태국 세법을 미리 공지하고 투명한 가격 정책을 보여줘야 합니다. 4) 통관 서류 정교화: 과소 신고(Under-declaration)에 대한 단속이 매우 엄격해질 예정입니다. 품목 분류(HS Code)와 문서 요건을 그 어느 때보다 철저히 준수해야 합니다. 맺으며: 위기인가, 새로운 기회인가? 단기적으로는 가격 상승으로 인한 수요 위축이 우려될 수 있습니다. 하지만 장기적으로는 불법•비적격 상품의 유입이 차단되고 시장이 투명해지는 긍정적인 효과도 기대됩니다. 이제 태국 시장에서의 승부는 '면세 혜택'이라는 요행이 아니라, 진정한 상품의 퀄리티와 브랜드의 신뢰도에서 갈릴 것입니다.

태국 부동산 투자, 알아야 할 법률 지식 (2)

2026/04/30 22:38:48

태국 부동산 투자, 알아야 할 법률 지식 (2) 동남아시아의 중심, 태국은 최근 한국 투자자들에게 매력적인 부동산 투자처로 주목받고 있습니다. 하지만 낯선 땅에서의 부동산 투자는 현지 법률에 대한 정확한 이해 없이는 위험할 수 있습니다. 이번 글에서는 태국 부동산법의 핵심 내용을 살펴보며, 안전한 투자를 위한 길잡이를 제공하고자 합니다. 6.담보권과 임대차의 우선순위 임대차가 저당권 집행 후에도 존속할지는 설정 순서에 따라 결정됩니다. 저당권 설정 후에 임대차를 등록하려면 저당권자의 동의가 필요합니다. 동의를 받았다면 저당권 집행 후에도 임대차는 유효합니다. 반대로 저당권 설정 전에 임대차가 만들어졌다면, 저당권 집행 시에도 임대차는 법정 기간 동안 계속 유효합니다. 대출기관은 임차인에게 종속 및 비방해 계약 체결을 요청할 수 있습니다. 7.실사의 중요성 거래 규모와 관계없이 변호사를 통한 법적 실사가 일반적입니다. 부동산 권리의 우선순위는 토지청 등록으로 결정되므로, 대부분의 정보는 관할 토지청과 정부 당국에서 확인합니다. 우리나라나 미국과 달리 태국에는 권리보험 제도가 없습니다. 대신 계약서의 진술 및 보증 조항, 면책 조항이 매수인을 보호하는 주요 수단입니다. 필요한 경우 관할 당국으로부터 합법적 사용과 점유에 관한 공식 확인서를 받을 수 있습니다. 환경보험은 이용 가능하지만 널리 사용되지는 않습니다. 대규모 투자가 아니라면 엔지니어링 회사의 구조 검토도 드뭅니다. 대신 기술적 관점의 진술과 면책이 관례적으로 제공됩니다. 8.종결 절차 계약일부터 종결일까지는 보통 3~6개월이 소요됩니다. 종결 회의는 법무법인, 토지청 또는 당사자의 사무실에서 열립니다. 종결 시에는 당사자 본인이나 위임을 받은 대리인이 토지청에 신청서를 제출합니다. 양도나 저당권 설정 같은 모든 부동산 거래는 등록을 통해서만 완성됩니다. 등록이 완료되면 수수료와 세금을 납부하고, 권리증에 거래 내역이 기록되며, 공식 영수증이 발급됩니다. 부동산 구매 자금의 일부를 대출로 조달하는 경우, 대출 실행과 동시에 담보권이 즉시 완성되어야 합니다. 따라서 종결과 자금 제공은 동시에 또는 매우 근접한 시점에 이루어집니다. 9.계약 위반 시 대처 계약 위반 시에는 보증금 제도가 중요한 역할을 합니다. 제공 당사자가 위반하면 상대방은 보증금을 몰수할 수 있고, 수령 당사자가 위반하면 보증금을 반환해야 합니다. 이와 별도로 비위반 당사자는 계약을 해지하고 원상회복을 요구하거나, 법원을 통해 계약 이행을 강제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인이 채무 불이행하는 경우 법원 명령 없이는 퇴거를 강제할 수 없습니다. 법원이 집행관을 임명하여 퇴거를 처리하고 임대인에게 점유를 복원해줍니다. 상업용 임대차와 주거용 임대차의 구제책에는 실질적 차이가 없습니다. 10.맺음말 태국 부동산 투자는 매력적인 기회를 제공하지만, 현지 법률에 대한 철저한 이해가 전제되어야 합니다. 30년이라는 임차권 기간 제한, 에스크로 제도의 부재, 엄격한 등록 요건, 환경 책임 등은 우리 법체계와 다른 독특한 특징들입니다. 무엇보다 중요한 것은 전문가의 도움을 받는 것입니다. 변호사를 통한 법적 실사, 토지청에서의 권리 확인, 환경 조사 등은 선택이 아닌 필수입니다. 계약서의 진술 및 보증 조항을 꼼꼼히 검토하고, 모든 권리 관계를 정확히 등록하며, 위험 요소를 사전에 파악한다면 태국 부동산 시장에서 성공적인 투자 결과를 얻을 수 있을 것입니다. (참고로 위 원고는 Nagashima 법률사무소의 Real Estate Acquisitions and Leases in Thailand기고를 참조하여 번역 및 정리한 것입니다.)

12345

뉴스&공지

태국소식

정보창고

칼럼/기고

교육정보

커뮤니티

교민e-BOOK

팩트TV